今熱點(diǎn)：優(yōu)質(zhì)民企融資逐步回暖，長期仍需銷售改善

9月19日，碧桂園公開發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，本金總額為15億元，為期三年，票面利率為3.2%。值得關(guān)注的是，本次中票發(fā)行由中債信用增進(jìn)公司提供“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保”，中債信用公司是我國首個(gè)專業(yè)債券信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)，由多家實(shí)力國企共同成立發(fā)起。德邦證券首席宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家蘆哲指出，對優(yōu)質(zhì)房企的增信工具從8月開始施行，目的是改善當(dāng)前房企的流動(dòng)性危機(jī)，促進(jìn)房企融資，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

市場下行、融資受限，房企流動(dòng)性普遍承壓

通過專業(yè)機(jī)構(gòu)增信，讓優(yōu)質(zhì)房企可以發(fā)行利率更低的中期票據(jù)，既能降低融資成本，也能在一定程度上緩解流動(dòng)性壓力，但不可否認(rèn)的是，當(dāng)前房企仍面臨三大資金難題：市場下行、融資受限、即將到來的償債高峰。

(資料圖片僅供參考)

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，今年1-8月百強(qiáng)房企銷售額均值同比下降46.2%，在上半年百強(qiáng)房企的權(quán)益銷售額更是同比下滑16.9%。不景氣的市場無疑讓房企直面資金壓力，克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，2022上半年末重點(diǎn)上市房企的現(xiàn)金持有量為20412億元，同比大幅下降了22.84%，較年初則下滑了15.01%，92%房企持有現(xiàn)金較期初有所下降。

而另一方面，盡管房地產(chǎn)利好政策不斷，但市場信心仍在觀望，房企的融資渠道因市場遇冷、相關(guān)法規(guī)缺位等原因，融資難題尚未完全解決。數(shù)據(jù)顯示，今年8月年100家典型房企的融資總量為323.64億元，環(huán)比下降41.5%，同比下降60.8%。從融資結(jié)構(gòu)看，其中信用債同比下降24.2%，海外債下降91.2%，信托下降79.6%，ABS下降41.1%。中指院研報(bào)指出，房企融資量已連續(xù)5月環(huán)比減少，可見房企融資難問題仍然突出。

值得注意的是，相較國企央企，民營房企面臨著更大的融資壓力。目前信用債、ABS為房企非銀融資的主要渠道，但信用債發(fā)行主體卻以有官方信用背書的國企央企為主，2022年上半年，國央企發(fā)行占比近9成，而民企僅發(fā)行14只債券；今年上半年民營房企發(fā)行境內(nèi)債規(guī)模占比僅為3.7%，達(dá)到近三年最低點(diǎn)。不難看出，在房企普遍融資受限的情況下，民營房企普遍面臨更大的融資壓力。

此外，償債潮的到來將增加房企的流動(dòng)性壓力。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年中期重點(diǎn)房企的短期有息負(fù)債為15841億元，相較于期初增長了1.39%，克而瑞指出，主要原因是房企償債潮的到來，較多長期有息負(fù)債轉(zhuǎn)為短期有息負(fù)債。

融資環(huán)境改善，優(yōu)質(zhì)民企發(fā)債規(guī)模提升

融資是房企自資金的重要來源，改善融資環(huán)境，對抒解企業(yè)流動(dòng)性壓力至關(guān)重要。面對房企、特別是民營房企融資難的行業(yè)現(xiàn)狀，今年4月以來政府便已多次強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放，力求改善融資環(huán)境，緩解企業(yè)資金壓力。9月29日央行提出，推動(dòng)“保交樓”專項(xiàng)借款加快落地使用，并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

隨著今年專項(xiàng)借款、降低貸款利率、增信工具等措施相繼落地，政策干預(yù)效果已初步顯現(xiàn)。國金證券研報(bào)顯示，截至8月，碧桂園示范性民營房企發(fā)債平均規(guī)模已由5月份的8.5億元提升至14億元，平均擔(dān)保比例由15%提升至100%。(今年5月監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、旭輝、新城5家優(yōu)質(zhì)民營房企進(jìn)入“示范房企”名單)

另據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，自5月份起，包括信用違約掉期(私募CDS)或信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證(CRMW)在內(nèi)的信用保護(hù)工具，帶動(dòng)了龍湖、碧桂園、美的、新城、旭輝等頭部民企先后成功發(fā)行多筆信用債，實(shí)現(xiàn)融資39億元。民營房企的融資環(huán)境有所改善。

從企業(yè)表現(xiàn)來看，碧桂園至今已獲批可發(fā)行50億元中期票據(jù)，其中由中債信用增進(jìn)公司全擔(dān)保下的中票額度為15億元，首期已于9月19日發(fā)行。此外，除了最新發(fā)行的中期票據(jù)，碧桂園在今年境外資本市場幾乎停滯的狀態(tài)下，便已先后發(fā)行可轉(zhuǎn)債折合33.68億元，配售新股折合24.1億元；從去年下半年至今，在境內(nèi)更是發(fā)行公司債及中票合計(jì)61億元、供應(yīng)鏈ABS及ABN合計(jì)87億元。

但值得注意的是，“融資增信”等利好融資的措施，主要操作對象還是以過往經(jīng)營穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民營房企為主。在各大房企融資仍然承壓之際，碧桂園享受到較好的融資環(huán)境，成為當(dāng)前為數(shù)不多能進(jìn)行全品種融資的民營房企，與其財(cái)務(wù)狀況狀況獲監(jiān)管機(jī)構(gòu)認(rèn)可息息相關(guān)。

碧桂園財(cái)報(bào)顯示，截至2022年6月30日，剔除預(yù)收賬款后，其資產(chǎn)負(fù)債率已從2020年中期的81%連續(xù)下降至2022年中期的72%，期末集團(tuán)可動(dòng)用現(xiàn)金余額約人民幣1479.8億元，現(xiàn)金短債比約2倍，可動(dòng)用現(xiàn)金儲備充足。可以說，碧桂園的凈資產(chǎn)負(fù)債率和短期償債表現(xiàn)均優(yōu)于監(jiān)管要求。

業(yè)內(nèi)：解決房企現(xiàn)金流難題，長期仍需銷售改善

隨著國家決心改善民營企業(yè)融資環(huán)境，在一系列利好政策加持下，尤其是4月份出臺“融資增信”后，民營房企凈融資明顯改善，4月同比漲幅轉(zhuǎn)正、5月凈融資較1-3月平均提升30億元。在今年5月份發(fā)行5億元公司債后，碧桂園在6月份主動(dòng)要約回購7月到期的6.83億美元票據(jù)，截至目前，碧桂園已經(jīng)悉數(shù)償還年內(nèi)所有到期美元票據(jù)，年內(nèi)已無到期美元債，進(jìn)一步為公司穩(wěn)健運(yùn)營夯實(shí)基礎(chǔ)。

“企業(yè)順利融資及時(shí)導(dǎo)入資金，就當(dāng)下來說，能很大程度緩解經(jīng)營壓力。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，機(jī)構(gòu)出臺相關(guān)配套措施改善房企融資環(huán)境，有助于增強(qiáng)信心，是值得肯定的。

“但目前通過增信等融資工具改善融資環(huán)境，并無法解決房企流動(dòng)性危機(jī)。”蘆哲認(rèn)為，增信等措施只是輔助性工具，無法起到?jīng)Q定性作用。蘆哲指出，當(dāng)前緩解房企融資難題的核心仍然是促進(jìn)銷售端恢復(fù)，盤活項(xiàng)目，形成可持續(xù)的現(xiàn)金流。

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志也持相同看法，表示比起解決房企融資難題，恢復(fù)市場更為重要，“單純借一筆錢只能解決階段性困難，市場不恢復(fù)，房企就沒有持續(xù)的資金回籠，所以長期問題還是需要通過市場恢復(fù)來解決。”

碧桂園現(xiàn)金流穩(wěn)企，不僅是因?yàn)槿谫Y渠道暢通，更重要的原因是其較好的經(jīng)營業(yè)績。據(jù)碧桂園2022年中報(bào)披露，公司上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1623.6億元，實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額1851億元，權(quán)益合同銷售面積約2348萬平方米，回款率達(dá)92%；且在上半年繼續(xù)實(shí)現(xiàn)凈經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，凈流入約53億元。使碧桂園有較充足的資金去“降負(fù)債、調(diào)結(jié)構(gòu)”，避免流動(dòng)性承壓。

正如國金證券在研報(bào)中指出的那樣：房企現(xiàn)金流持續(xù)企穩(wěn)仍需回歸到地產(chǎn)銷售改善上來。“過往地產(chǎn)周期表明，房企經(jīng)營現(xiàn)金流從企穩(wěn)到持續(xù)改善，往往伴隨地產(chǎn)銷售回暖，比如2012至2013年，商品房銷售同比提升52個(gè)百分點(diǎn)、對應(yīng)經(jīng)營資金提升71個(gè)百分點(diǎn)。”

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