取消公攤？萬億省會率先出手

在多地紛紛推出地產新政的當下，2022年GDP達1.2萬億元的安徽省省會合肥，無疑成為了“取消公攤”的探路者（300005）。

近期，合肥市召開全市房地產工作專題會議，并首次提出“避免公攤面積比例過大，積極探索商品房銷售按套內面積計價”的政策。

(相關資料圖)

在不少業內人士看來，隨著合肥在“取消公攤”政策上的積極探路，也會給其他城市下一步改革指明方向。

得房率普遍僅70%-75%

什么是“公攤面積”？據了解，2001年6月的《商品房銷售管理辦法》和2007年的物權法都明確，商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。

“公攤面積”一般包括兩部分：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室，及為整棟建筑服務的公共或管理用房建筑面積；二是套(單元)與公用建筑之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半等。

一般來說，過去的多層和小高層住宅的公攤面積較小，得房率普遍在80%以上，一些沒有電梯的多層住宅得房率甚至達到95%以上。而如今越來越多的高層及超高層住宅，其得房率普遍只有70%-75%。

110平方米的房子，到手卻發現套內面積只有60多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%……這些爭議事件引發了公眾對于“公攤面積能否取消”話題的持續討論。

合肥率先“試水”

不少業內專家看來，合肥率先“試水”，有其特殊性，目前并不具備全國推廣的基礎。但隨著探索工作的不斷深入，也可能會成為一個改革樣板，引發國內其他城市試點效仿，產生連鎖反應。

除了探索“取消公攤”外，合肥還提出大膽穩妥推進商品房“現房銷售”，大膽探索土地供應“定向掛牌、協議出讓”，大力推動貨幣化安置、房票安置等重磅舉措。

據悉，在合肥市召開全市房地產工作專題會議之前的7月27日，合肥市統計局發布《2023年上半年全市房地產開發運行情況分析》顯示，2023年上半年合肥市商品房銷售面積652.95萬平方米，同比下降15.9%，較一季度和去年同期分別擴大0.8和3個百分點，已連續下降18個月。其中，6月當月銷售131.22萬平方米，同比下降33.8%。

商品房銷售持續下滑，增量支撐不足，基數壓力仍存等在內的多重壓力，或許是合肥出臺探索“取消公攤”等10條舉措落地的大背景。

“取消公攤”任重道遠

盡管呼聲較高，但“取消公攤”依然任重道遠。如何改革完善相關配套制度，解決實施難度較大、周期較長，以及取消公攤面積后，開發商或最大化壓縮公共區域以節約成本等難題迫在眉睫。

中銀證券認為，取消公攤面積收費是趨勢，但仍需要逐步過渡，目前可以先從部分城市開始試點，并合理控制比例，增加透明度。

一位法律人士表示，首先，要解決計價方式問題。在法律層面上，要明確規定對外銷售只能按照套內建筑面積或套內使用面積銷售，不得以建筑面積方式對外銷售。其次，需要從法律層面明確規定公攤部分、公共部分面積公開透明，并明確列入相關的合同、業主公約、物業服務合同當中。

易居研究院研究總監嚴躍進坦言，現在條件下，即便取消了“公攤面積”，羊毛還是出在羊身上，開發商也會把房價調高來填補“公攤面積”的費用。在他看來，關鍵在于開發商要把標準、明細公開，比如在購房合同上明確清楚，讓購房者感受到貨真價實、心里踏實。

嚴躍進表示，合肥此次探索套內面積的計價，算是國內比較早改革“公攤泡沫”的城市，具有非常好的導向性作用，可以真正保障購房者認購權、使用權。如果改革能真正落地，也將給其他城市起到示范作用。

中銀證券分析師夏亦豐認為，相比取消公攤面積，完善相關規定更具現實意義和可操作性。比如明確公攤標準，明確公攤面積的最大比例、收費標準、測量方式等，減少、避免相關爭議，也可對肆意擴大公攤面積的開發商引進一些懲罰賠償機制。

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